Assurance habitation sans bail : le point sur la question

De nos jours, louer un logement sans bail, au travers d’un bail verbal, est une pratique encore courante en France. Elle concerne principalement les locations entre membres d’une même famille, mais peut également toucher les personnes qui n’ont pas les moyens de trouver des logements décents, et optent pour les appartements insalubres ou délabrés, et bien souvent non déclarés.

Sous cette question du bail verbal, se pose celle de l’assurance habitation. Est-il possible de souscrire une assurance habitation sans bail ?

Assurance habitation sans bail : le point sur la question

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L’assurance habitation est obligatoire pour le locataire en France, et en l’absence de bail, il n’est donc pas possible de s’assurer. Il existe une solution : l’assurance souscrite par le bailleur.

L’assurance habitation en bref

L’assurance habitation est un contrat permettant d’apporter une protection pour le propriétaire comme pour le locataire, au titre de leur patrimoine. Généralement, les compagnies d’assurance proposent des contrats en assurance multirisques habitation (MRH), qui apportent trois couvertures en particulier :

  • Les dommages aux biens matériels (ensemble des espaces d’habitation, clôtures et murs, garages, caves, dépendances en dur sont couvert, mais généralement pas les plantations, jardins, canalisations extérieures, bâtiments en construction et abris de jardin)
  • La responsabilité civile de l’assuré, qui permet de couvrir les tiers de dommages dont l’assuré serait responsable (dégât des eaux, incendie ayant démarré dans votre domicile par exemple)
  • La responsabilité civile dite « vie privée », couvrant l’ensemble des membres de la famille de l’assuré, pour des dommages causés à des tiers, qu’ils soient matériels ou corporels

En France, l’assurance habitation est obligatoire pour les locataires et copropriétaires (au détail que ces derniers peuvent se limiter à une assurance responsabilité civile), qui se doivent d’opter pour une assurance habitation adaptée à leur besoin.

Le bail verbal : légal ou pas ?

Un bail verbal est un contrat oral engageant le propriétaire et le locataire sur la mise à disposition d’un bien locatif selon certaines conditions. Bien que la loi française (notamment la loi du 6 juillet 1989) impose qu’un contrat de location (bail) soit écrit et surtout signé par le locataire et le propriétaire, la jurisprudence a reconnu à plusieurs reprises, la validité des baux oraux.

En l’absence de bail écrit, le bail verbal est pour ainsi dire soumis aux obligations légales :

  • Sur la durée minimale de location (généralement de 3 ans)
  • Sur l’obligation de s’acquitter du loyer
  • Sur les règles régissant le dépôt de garantie, le renouvellement du bail et le préavis

Mais il faut savoir également qu’un bail verbal implique des conséquences pour le propriétaire :

  • Il ne pourra pas imposer de révision de loyer, puisqu’aucune clause de révision n’aura été écrite
  • En cas de manquement de la part du locataire (loyer impayé, défaut d’assurance), il ne pourra en aucun cas faire marcher la clause résolutoire pour casser le bail

En d’autres termes, un bail verbal est possible d’un point de vue juridique, mais fortement déconseillé car en l’absence d’écrits, vous ne pourrez certainement pas souscrire d’assurance habitation.

Et si un litige survient entre les parties, l’absence de contrat locatif et d’engagements écrits engendrera des complications pouvant mener à de lourdes pertes financières de part et d’autre, puisque c’est le code civil qui s’appliquera (à charge au demandeur d’apporter les preuves appuyant sa demande, selon article 1353 du Code Civil).

La solution : l’assurance souscrite par le bailleur

Si la location sans bail est possible, l’obligation d’assurance pour le locataire pose un problème simple. En l’absence de contrat de location, ce dernier ne peut pas souscrire de police auprès d’une compagnie d’assurance.

La seule solution est que ce soit le propriétaire qui souscrive une assurance en lieu et place du locataire en cas de défaut d’assurance de la part de ce dernier : c’est un cas de figure prévu par l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

À cette fin, le propriétaire doit respecter plusieurs étapes administratives :

  • Envoyer un recommandé avec accusé de réception à son locataire, lui indiquant qu’à défaut de souscrire une assurance dans un délai d’un mois (ce qui en l’absence de bail est impossible), il devra prendre une assurance à sa place
  • Au terme du mois échu, le bailleur pourra opter pour l’assurance de son choix, et répercuter le coût du montant annuel (avec une majoration éventuelle ne pouvant dépasser 10%) à hauteur de 1/12ème chaque mois, sur les loyers exigés à son locataire
  • Il devra remettre une copie de l’attestation d’assurance au locataire
  • Sur chaque quittance, il devra indiquer la quote-part d’assurance correspondante

En cas de départ du locataire avant la fin de la durée minimale de location entendue (3 ans), le propriétaire sera en droit de demander à ce dernier la fraction de prime exigible à la date de départ.

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